Риски при совершении сделок с недвижимым имуществом и способы защиты от них

На наш взгляд, вопросы юридической безопасности сделок с недвижимым имуществом актуальны постоянно. Недвижимые вещи всегда имели достаточно важное социально-экономическое значение и характеризовались высокой стоимостью. В настоящее время это особенно заметно. В связи с этим растет и количество различных неправомерных действий при совершении сделок с недвижимостью. Многие случаи балансируют на грани между мошенничеством и гражданско-правовыми нарушениями.

В сфере недвижимости достаточно часто заключаются сделки представителями сторон, действующими на основании доверенностей. В соответствии с п. 1 ст. 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Если сделка совершена по действительной доверенности и представитель при этом не вышел за рамки предоставленных полномочий, то каких-либо проблем, скорее всего, не будет.

Зачастую представители, действующие по доверенности, заявляют, что собственнику самому затруднительно явиться в регистрирующий орган для подачи документов на государственную регистрацию. В данной ситуации следует предложить, чтобы договор купли-продажи подписал сам собственник, а представитель лишь подал документы на государственную регистрацию.

В практической деятельности нередки ситуации, когда представитель, действующий по доверенности, подписывает договор купли-продажи и с покупателем сдает его на государственную регистрацию, в период государственной регистрации собственник производит отмену выданной доверенности и сообщает об этом в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Получив информацию о том, что доверенность отменена, регистрирующий орган отказывает в государственной регистрации.

Возникает ситуация, при которой покупатель остается и без объекта недвижимости (в регистрации права собственности отказано), и без денег (в случае, если деньги передавались при подписании договора).

Таким образом, можно сделать вывод, что предъявление иска о признании права собственности на объект недвижимости в данном случае является весьма эффективным способом защиты прав, при этом необходимо позаботиться о своевременном применении обеспечительных мер в виде ареста на спорную недвижимость.

Определенную проблему представляют доверенности, выданные лицами, содержащимися в местах лишения свободы.

Согласно п. 3 ст. 185 ГК РФ к нотариально удостоверенным доверенностям приравниваются, в частности, доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, удостоверенные начальником соответствующего места лишения свободы.

Зачастую такие доверенности бывают неправильно оформлены (не указаны необходимые реквизиты, отсутствует удостоверительная надпись, содержание доверенности не позволяет установить, что же в действительности имеется в виду). Также встречаются случаи подделки подобных доверенностей. В данной ситуации сделка, совершенная по поддельной доверенности, будет являться ничтожной, следовательно, может быть заявлен иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Другим массивом ситуаций, при которых часто допускаются нарушения прав (а иногда и мошенничества), являются задатки. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (п. 1 ст. 380 ГК РФ). В практической деятельности задаток (иногда иные способы обеспечения: «гарантийный взнос», «обеспечительная сумма» и т.п.) передается при подписании предварительного договора купли-продажи в обеспечение обязанностей по заключению основного договора.

Это интересно:

Государственная регистрация сделок жилых помещений и перехода прав на жилые помещения
С принятием Гражданского кодекса Российской Федерации вопросы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним приобрели особую значимость, а сама регистрация - зачастую правообразующее значен ...

Особенности защиты прав потребителей
Ряд положений, защищающих интересы потребителей товаров, нашли свое отражение в Своде кассационных положений Правительствующего Сената. В соответствии с положением 2056 ошибка или заблуждение в досто ...