Процедура оформления залога

Страница 1

Несмотря на перспективность и явную пользу развития залоговых отношений, оформление конкретных договоров залога жилых помещений зачастую наталкивается на определенные трудности, вызванные, прежде всего несовершенством законодательной базы.

Трудности начинаются с определения перечня обязательных условий договора о залоге. В соответствии с частью 1 ст.339 ГК РФ в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, размер, существо и срок исполнения обязательства, обеспеченного залогом, а также у какой из сторон договора находится заложенное имущество. Казалось бы, данная норма однозначно определяет перечень обязательных условий. Необходимость наличия данных условий в договоре об ипотеке подтверждается также пунктом 5 Указа Президента РФ №293 от 26 февраля 1996 года «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования». Однако в Постановлении Пленума Верховного суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ № 6/8 от 01 июля 1996 года. «О некоторых вопросах связанных с применением части первой ГК РФ», указывается, что в случаях, когда залогодателем является должник по основному обязательству, условие о существе, размере и сроках исполнения обязательства, обеспеченного залогом, следует признавать согласованным, если в договоре о залоге имеется отсылка к договору, регулирующему основное обязательство и содержащему соответствующие условия. Понять логику подобного рассуждения достаточно сложно. Если согласиться с точкой зрения, изложенной в указанном постановлении, возникает вопрос о форме, в которой должно совершаться согласие об изменении основного договора, обеспеченного залогом. С одной стороны, изменение условий договора совершается той же форме, что и заключение договора (ст.452 ГК РФ). Основной договор, как правило, заключается в простой письменной форме, и, следовательно, изменения к нему. Казалось бы, также должны совершаться в простой письменной форме. С другой стороны, в случае отсутствия в договоре об ипотеке условий о существе, разнице и сроке исполнения основного обязательства с отсылкой к основному договору. Соглашение об изменении условий основного договора одновременно является и соглашением об изменении договора об ипотеке, непосредственно (без оформления дополнительного соглашения к договору о залоге) изменяющим условие залога. В соответствии со ст. 131 ГК РФ договор об ипотеке подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Формирование конкретных обязательных условий в договоре о залоге также может представлять определенные трудности. Например, условие об оценке предмета залога. В соответствии с пунктом 5 Указа Президента РФ № 293 и по смыслу ч.1 ст. 339 и ч.2 ст.421 ГК РФ предмет залога оценивается по соглашению сторон, причем стороны свободны в своей оценке. Но следует учитывать, что в силу ч.1 ст.343 и ч.1 ст.338 ГК РФ залогодатель обязан страховать заложенное имущество (если иное не предусмотрено соглашением сторон) в полной его стоимости от рисков утраты или повреждения, если полная стоимость превышает размер обеспеченного залогом требования, - на сумму не ниже размера требований, но при страховании имущества страховая сумма (или иное не предусмотрено договором страхования) не должна превышать действительной стоимости имущества. Несоблюдение залогодателем обязанности по страхованию предмета залога дает залогодержателю право требовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства и при неисполнении этого требования обратить взыскание на предмет залога.

Описание предмета ипотеки, в соответствии с пунктом 5 Указа Президента РФ №293, должно быть достаточным для его идентификации. Для описания предмета залога при ипотеке жилых помещений необходимо указание адреса недвижимости, общей, жилой и приведенной площади квартиры, количества комнат в квартире, доли закладываемого имущества, а также описание закладываемой комнаты (при залоге одной из комнат).

Следует учитывать, что в соответствии с ч.2 ст.339 ГК РФ договор о залоге имущества не должен быть нотариально удостоверен. Согласно ст.55 «Основ законодательства РФ о нотариате» договоры, о залоге имущества, подлежащего регистрации, могут быть удостоверены при условии предоставления документов, подтверждающих право собственности на закладываемое имущество. В нотариальной практике сложилось правило об обязательном указании реквизитов правоустанавливающих документов в договорах об отчуждении или залоге имущества, подлежащего регистрации.

Страницы: 1 2 3

Это интересно:

Гарантии прав и свобод человека. Билль о правах
Уровень демократизма любой конституции определяется, прежде всего, объемом закрепленных в ней прав и свобод, их гарантированностью и некоторыми другими элементами. Конституция США первоначально почти ...

Завершение допроса
В уголовном процессе завершение допроса означает проставление подписи допрашиваемого под протоколом допроса. В психологическом плане завершение допроса имеет несколько иное значение. Как любое общени ...

КАТЕГОРИИ

Copyright © 2018 - All Rights Reserved - www.burami.ru